[摘要] 2016年中国房地产还可以维持,但是2017-2018年中国房地非常可能走出1991年日本房地产的轨迹,尤其是2016年中国房地产还可以走出较高的上涨趋势,而2017年3月份开始,估计中国房地产后结局就会上演。
近在中国经济圈热议论比较多的是:中国的房地产是否和80年代日本房地产轨迹类似?现在社会上存在较严重的担忧,认为目前我国的房地产市场似乎和80年代的日本非常相似,当时日本的房价从1985年开始在6年内(1985-1991年)增长了3倍,随后从1991年开始出现了断崖式下跌。
那么中国的楼市是否可能也会像当时的日本一样发生崩盘呢?近中国住建部长这么答复:(1)时代不同;日本发生的事情是在20年、30年以前的事情,背景、政治、经济条件和今天都大不一样,甚至是完全不一样了。(2)国情不同;中国和日本的城镇化水平不同,经济发展阶段不同,宏观调控的措施也不同。因此,我要说,不能相提并论。
我们首先简要回顾一下日本80年房地产轨迹,然后再剖析中国房地产的未来走势。
日本房地产从长周期角度看,可以分为如下几个阶段:(1)阶段:1955-1974年快速上涨期,20年六大主要城市住宅地价大约涨44倍,主要的原因是日本经济快增长、GDP和人口要素快速增长;(2)第二阶段:1975-1985年缓慢上涨期,11年房地产价格涨幅不到1倍,核心要素是:经济增速换挡、GDP和人口增速放缓;(3)第三阶段:1986-1991年后疯狂期,6年期间房地产价格涨1.7倍,核心原因是:新一轮经济增速换挡、广场协议签署和广义货币超发;(4)第四阶段:1991年-目前,房地产价格进入下跌期,核心原因是:经济基本停滞与人口要素出现大拐点。
那么,中国的房地产从1979年开始,实际上分为三个阶段:(1)阶段:1979-1998年阶段,该阶段为前期阶段,中国并没有把房地产作为支柱产业,涨幅不太明显。(2)第二阶段:1999年-2008年,该阶段是房地产作为中国支柱产业阶段,涨幅在5倍左右;(3)第三阶段:2008-2015年阶段,该阶段为后上涨阶段,涨幅为2倍左右。
虽然,在时间周期上、涨幅范围上和日本轨迹不同,但是我们看待在后一个阶段的时间周期和涨幅程度大体相当。大家可以看一下:日本1986-1991年房地产处于后的疯狂上涨阶段,是否和我们中国2009-2015类似,核心原因是RMB货币超发、新一轮经济换档以及RMB汇率上升。从我们的角度看,1986年-1991年的日本房地产上涨原因和上涨幅度,和中国2008-2015年极为类似,而且涨幅也基本类似,中国房地产价格2009-2015年上涨约2倍左右。
现在,我们来进一步分析2015年中国房地产后的中国经济整体状况:(1)2015年后中国已经进入经济滞胀阶段,GDP不断下滑,而通货膨胀在2016年开始抬头;(2)中国人口因素从2014年开始就大体下降,因此2015年中国放开二胎政策;(3)中国经济已经进入新常态,即增速换档;(4)中国RMB超发严重,尤其从2008年以来;(5)城镇化,中国的城镇化实际上已 过65%。
综上,我们看到中国的经济状况和1991年的日本经济状况基本类似,没有明显的区别。那么我们不禁要问,中国的房地产真的要走1991年日本房地产轨迹吗?我们认为,总体上趋势应该类似,但是在具体情况下还可能不同:(1)中国正在进行房地产去库存;(2)中国的城镇化低于1991年的日本水平;(3)中国的人口要素应该强于1991年的日本。
那么,未来中国房地产到底如何?
我们小禾智库对近期房地产预测如下:(1)从房地产长周期看,中国房地产从2016年开始进入下降周期;(2)可能局部地区会发生悬崖式下跌趋势,但是发生悬崖式下跌的可能性不大;(3)中国房地产从2016年开始进入严重分化阶段;(4)2016年开始一线、强二线城市会继续上涨,而三、四、五线城市房地产会大幅下跌。(5)如果中国汇率无法稳定,出现大幅下跌模式,中国房地产可能会出现全面大幅下跌模式。
同时,我们判断,2016年中国房地产还可以维持,但是2017-2018年中国房地非常可能走出1991年日本房地产的轨迹,尤其是2016年中国房地产还可以走出较高的上涨趋势,而2017年3月份开始,估计中国房地产后结局就会上演。
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