[摘要] 明年1月起老房奴减负，5次降息促百万贷款月供省逾700元！央行今年5次降息，对于“房奴”来说，月供负担得到了一定程度的降低。然而因为银行的合同规定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。
明年1月起老房奴减负，5次降息促百万贷款月供省逾700元！央行今年5次降息，对于“房奴”来说，月供负担得到了一定程度的降低。然而因为银行的合同规定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息带来的减负福利。
临近年末，大部分银行仍延续此前的优惠政策，基准利率的八八折为主流房贷利率。
据记者计算，如果贷款人在今年3月份以前获得贷款，按照6.15%的贷款基准利率，期限20年额度100万元贷款的月供需要7251元，而从明年伊始，累计了5次的降息效果将显现，贷款者也将因此每月少还700余元。
央行数据显示，11月份，住户中长期贷款增加3278亿元，较10月份的1998亿元大幅增加，相较去年同期的1830亿元也增长明显。瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，这可能表明，随着房地产销售回暖，居民房贷也较快增长。
“老房奴”减负
今年，央行分别于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共进行了5次降息，对于准备出手买房的朋友，10月24日后申请房贷的可按新的4.9%利率(5年至30年)计算。而基准利率从3月份也6.15%一路降至4.9%，降幅高达20%。
公积金方面，由于10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，公积金贷款利率今年经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
然而，按照银行合同约定，目前已经享受到降息成果的购房人并不多，大部分购房人仍然按照既定合同进行还本付息。
记者了解到，目前各家银行的房贷政策，在降息或者加息的情况下，房贷利率调整有三种方式。一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率;一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息;一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前，大部分银行约定调整于次年生效，所以大部分人的月供将从明年1月份开始下降。
根据新的房贷利率，以购房者贷款100万元、期限20年为例，按照等额本息的还款方式，购房者需要总共支出57万元的利息，月供6544元;而如果按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出74万元利息，月供7251元。也就是说，购房者从明年开始，每月将减负707元。
银行业人士提醒，对于采用等额本息还款的客户，由于要重新分段计息，2016年1月份月供可能会多一些。比如2016年1月15日为还贷日，对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算，2016年1月1日至1月15日按照新利率计算。
按照等额本息还款法，在每月还款金额不变的情况下，由于2016年要还的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增长的本金抵消，多出来的钱实际上是多还的本金。2月份以后，贷款月供就恢复正常，会比2015年低。因此，银行人士提醒，在2016年1月份还款日之前，多存一些本金，以备还款使用。
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部分银行京城房贷暂无额度
根据安居客相关监测数据，11月份，住房成交面积持续走高，“北上广”已进入改善型住房时代。
截至11月28日，北京市11月份成交5104套，成交面积达640864平米，成交量与10月份同期的5528套相比，略有下滑，但成交面积与10月份同期的591208平米相比，却增长不少。上海累计出售10994套新房，成交面积达1351917平米，而10月份同期的出售10318套，成交面积为1241007平米，增幅明显。广州11月份成交数据同样高于10月份同期，累计出售7619套新房，成交面积为890730平米，而上月同期的出售7091套，成交面积为790138平米。
随着成交走高，银行房贷在年底也依旧给力。根据融360数据，虽然到了年关，但是各家银行对于房贷业务基本没有调整，大部分银行仍然延续了此前的优惠政策，基准利率的八八折为主流房贷利率，少部分银行则提供八五折或八二折的利率。
不过记者也发现，有两家股份制银行北京地区分行目前暂无房贷额度，这表明两家银行在北京暂停了房贷业务。本报记者致电这两家银行北京地区的相关支行，也得到了暂时不能办理房贷业务的答复，客服人员表示，“明年1月份开始，可以再致电进行业务咨询”。
链家地产一名经纪人则对本报记者表示，近期大部分银行仍然正常办理业务，也没有出现审批时间拉长、暂缓放款的现象，农行、北京农商行等审批较快，如果通过房产中介的合作通道，放款期限是可以保证的。
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算账
50万20年期房贷月供少还300多元
自去年四季度降准降息到现在，多次政策效应累加，对于时隔一年的贷款购房者来说，“减负”效果相当明显。去年11月末降息后，5年期以上贷款基准利率为6.15%，今年以来又5次降息，同档贷款利率降至4.9%，同样是20年期的百万元房贷，月供较一年前已经减少了600元左右。
对于老房奴来说，通常无法立刻享受到降息红利，加息也一样，一般需要等到“次年1月1日”，按届时的新利率进行调整。因此，以市民吴先生为例，去年年末贷款买房，50万元贷款20年，当时基准利率为6.15%，等额本息还款方式月供约3626元。假设年内不再做利率调整的情况下，明年1月1日起，他的这笔贷款将按新4.9%的利率标准执行。经过了1年的还款期，其贷款本金剩余约48.8万元，剩余还款期为19年，月供降至约3293元。相比之下，月供压力少了约333元。
需要注意的是，上述贷款数据是新文化记者利用房贷计算器、提前还贷计算器等工具计算得出的大致数据，而且，每个借款人的月供变化情况，跟您的贷款本金、贷款期限、所选择的贷款方式、以及已经还款的时间等都有关系。实际情况请以银行计算结构为准。
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有些人明年1月房贷月供未必降
“次年1月1日”调息，对于老房奴来说，对于银行的这一规则似乎接触得会更多一些。不过，还真存在一些“例外情况”需要您注意。如果您恰巧就在这些“例外情况”里头，却随大流的在下月少还月供的话，说不定就有可能因为没足额还款而上了银行的“黑名单”。
银行人士提醒您，1月还房贷前，好先跟贷款经办行沟通一下，看自己的房贷月供是否有降，降多少，有可能的话好打印出一份新的还款计划表。如果怕麻烦，也可以是尽量多存点儿，在扣款日后查询并确认一下当月新还款额，这样比较保准儿些。
刚需购房为主多套房贷罕见
除了降息以外，今年以来，房贷方面的利好政策频出，包括取消限购、首套房首付降至2.5成等，各商业银行实际执行的房贷利率也有所下调，一年前还是首套房普遍基准及以上的利率标准，目前陆续已有多家银行执行打折的优惠利率，长春首套房贷利率已低至9.5折，个别银行还表示，在差别化房贷政策下，对于优质客户仍有“议价空间”。
9日，新文化记者从长春本地多家商业银行了解到，目前随着取消限购以及对于二套房“认贷”标准的执行，此前已暂停多时的三套房贷也已重启。不过，由于目前本地购房需求以刚需为主，多套房贷非常罕见。甚至有银行表示，虽然开了口子、可以办理，但是目前没有这样的客户需求。
“现在判断是几套房贷，标准是‘认贷不认房’，而此前严格的时候，是‘认房加认贷’。”据长春某商业银行房贷部门的一位工作人员介绍，所谓“认贷不认房”，意思就是，不管你名下有几套房产，考察的是你贷款尚未结清的有几套。比如，名下有两套房产，但是其中一套贷款已结清，第二套房产要申请贷款购买，仍会比照首套房的贷款政策执行。三套房贷也一样，已经有两笔房贷且尚未结清，再贷款就是三套房贷政策；如果你之前的房贷已结清，就可按首套房政策贷款。“这样的客户太罕见了，现在经济形势不太好，楼市也不景气，很少有人会同时贷款买多套房的。”某银行个贷中心的一位负责人表示，现在二套房贷该行执行的是利率上浮10%，首付40%。针对三套房贷，首付及贷款利率肯定要比照二套房政策相应提高，而且，在这种情况下还得综合考虑其已经有两笔贷款并且还在交着月供，客户有没有还款能力等问题。
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三类“例外情况”明年1月房贷月供未必降
一、调息时间不同 建议看合同，除了“次年1月1日”调整原则外，有的银行采用的是“满一年或满半年”，“次月”、“次季度”调整
二、跨年“分段计息”降息后月供可能会出现不减反增的极特殊情况
三、部分银行房贷系统的“个性化处理”比如此前本报曾报道过，某银行为了方便客户还款，将次年1月的月供与上年12月份保持一致，只是同样的月供数字代表的“意义”不同，1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。
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